小作地を去年返してもらったから、市街化区域の農地の有効活用を考えて欲しい。

2014年08月26日

先日、友人から「小作地を去年返してもらったから、市街化区域の農地の有効活用を考えて欲しい。」と相談がありました。アセット(asset:財産)をマネイジメント(management:運用)して欲しいとの依頼ですね。

即ちアセットマネジメントの依頼です。地理的場所は、大牟田市の市街地から少し離れた市街化区域内にある広さ約400坪、まあまあの交通量量が見込める道路沿いほぼ正方形の土地です。考えられるのは、店舗?!賃貸店舗?!住宅分譲?!賃貸アパート?!賃貸貸家一戸建て?!駐車場?!、、、というところでしょうか。

例えば、賃貸〇〇〇を募集するとすれば先ず初めに賃貸募集業務(仲介)の媒介契約をして頂きます。媒介契約が完了すれば募集広告を出す運びとなります。(宅建業法で決められています)昔は「新聞広告」や「チラシ」が多かったのですが、最近では、新聞を購読する人が激減し「新聞広告」や「チラシ」では一般の方の眼に触れる機会がほとんど無く全く効果が見込めなくなりました。「ポスティング」の手法も有りますが数量的に少なすぎます。

更に印刷費用が掛かりすぎます。昔、私がプレハブメーカーの宣伝企画をしていた折など1回のチラシに100万円も費用を掛けて平気で何度も広告を出していました。現在は、インターネット広告が常態化してますのでネットに広告を出す事にしています。ネットに掲載すればパソコンだけでなくスマートホンやタブレットからも簡単に物件検索で広告を観る事が出来ます。

福岡県の公益法人福岡県宅地建物取引業協会が運営している「ふれんず」というサイトがあります。ここに広告を掲載すれば全国の宅建業者に情報が流れ、しかも一般の人も広告を見る事が出来ます。昔広告していたチラシ等と比べればその数は比較にならないほど膨大です!!ライフ・テクニカは、この宅建協会の会員であり「ふれんず会員」(毎月の会費か掛かりますが、、、)にも加盟しておりますので売買物件30件、賃貸物件70件の広告掲載無料枠を頂いております。

そういう訳でお客様の頂く広告費用は必要ありません。「ふれんず」以外に弊社ホームページからも見れますので安心です。話が横道に逸れましたが、話を元に戻します。賃貸〇〇〇に借り手がつけば賃貸契約の締結となり「仲介業務(募集業務)」は終了します。ここからが問題です。では、賃借人決まった後は、、、、、、もし賃貸人とトラブルが有った時は、、、、、賃貸物件に何か問題が発生したら、、、、、、

さて、皆さんは、何処に、また誰に相談しますか???殆どの方が「それは当然不動産屋さんですよ!!」との返事が返ってきます。

果たして正解でしょうか??業者の立場からすると「うちでは管理までは頼まれていませんよ。」「募集の仲介をしたから、、、」とか言われたご経験はありませんか?宅建業界では当たり前ですが、当たり前と思っていない業界人も多いですが、、、、「募集業務(仲介業務)」と「管理業務(プロパティ・マネジメント)」は、本来全く別の業務でそれぞれ別のスキルが要求されます。

例えば、募集業務しか担当していない人に、「雨漏りの相談」や「相続の相談」等々、、、物件の「所有者」が抱えている問題と「物件」が抱えている問題に対処できるスキルを要求するのは無理です。ここで必要なのがプロパティ・マネジメントスキル(管理・運用スキル)です。不動産業界では、管理会社。金融業界では、証券会社や信託会社(能力の無い会社が多いですが、何故なら彼らは不動産会社に一括下請けさせて仕舞い、手数料だけ稼いでいる例が殆どの様に私には見えました)でしょうか。

また、良く物件を建築した会社に管理して貰っていると、メンテナンスの領域と管理を勘違いしておられる方も多々あります。プロパティ・マネジメントの範囲は広いので、多くのスキルと経験値が必要とされる業務と思います。